A kdo ochrání pronajímatele před nepoctivým nájemcem?
Aktuální bytová situace v České republice přitahuje pozornost mnoha znepokojených lidí, bank i obcí. Bytů je málo, končí období levných hypoték a zvyšující se ceny nemovitostí způsobují, že dovolit si vlastní bydlení např. v Praze je luxus, na který málokdo dosáhne. S tím souvisí i problematika nájemního bydlení, ve kterém podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj z roku 2015 žije kolem 22 % obyvatel Česka. Důvody jsou různé, někdo žije v nájmu, protože si vlastní bydlení nemůže dovolit (nedosáhne na hypotéku), někdo nechce mít starosti se správou svého majetku, studenti zase dávají přednost spolubydlení v nájmu před kolejí. Od účinnosti nového občanského zákoníku bylo již napsáno mnoho o nejrůznějších právech nájemců, v tomto článku se zaměříme na problematiku ze strany pronajímatele, který často bývá na problémového nájemce, obrněného nejrůznějšími právy, krátký i před českými soudy.
První těžkosti přicházejí již při hledání vhodného nájemce. Ten by měl mít pravidelný zdroj příjmů, být slušný, čistotný, ideálně nekuřák, bez psů a dalších větších domácích mazlíčků a počet členů jeho domácnosti by měl odpovídat velikosti bytu, který je pronajímán. Když půjdeme ještě dál, měl by být také zručný a nevolat kvůli každé prasklé žárovce pronajímateli, neměl by být příznivcem výstřední hudby a hlasitých večírků a také by měl bez řečí vytírat společnou chodbu podle rozpisu služeb. Takové nájemce si vysní většina pronajímatelů, bohužel nějaký ten problém většinou nastane.
Potencionálního nájemce si samozřejmě můžeme v rámci možností „proklepnout“. Tedy ověřit si jeho zaměstnání, prolustrovat insolvenční rejstřík a centrální evidenci exekucí, poptat se důvěryhodných osob, ale naše práva končí tam, kde jeho začínají, v tomto případě narážíme na ochranu osobních údajů a na diskriminaci. Pronajímatel samozřejmě může nakládat se svým majetkem, jak uzná za vhodné, a poskytnout ho osobě dle svého výběru, ale říct zájemci, že mu byt nepronajmu, protože je příslušníkem jisté menšiny, se nevyplácí, jak jsme již zjistili z nedávného, velmi medializovaného případu.
Obezřetnost při výběru nájemce je rozhodně na místě. Podle občanského zákoníku se nepřihlíží k ujednání ve smlouvě zkracujících nájemcova práva. Pronajímatel tedy nemůže zakázat nájemci v bytě kouřit, chovat zvířata, přijímat návštěvy, nahlásit si trvalý pobyt, nepřihlíží se ani k ujednání ukládající nájemci zaplatit smluvní pokutu a jistota (kauce) chránící pronajímatele před neplacením nájemného a škodami v bytě může dosahovat od letošního roku maximálně trojnásobku měsíčního nájemného. Což se může jevit v případě nově zrekonstruovaného bytu a nájemného ve výši např. 10 000,- Kč měsíčně jako žalostně málo. Vždy je třeba počítat s rizikem, že bude-li pronajímatel vymáhat po (bývalém) nájemci peněžní částku, ať už dlužné nájemné nebo náhradu škody způsobené v bytě, může se stát, že ani s pomocí exekutora nevymůže nic nebo velmi málo, protože zkrátka nájemce (momentálně nezaměstnaný) nic nemá.
Problémy s nájemcem může nastat celá řada a naštěstí většina z nich se dá efektivně řešit. Sice pronajímatel nemůže zakázat chov zvířat v bytě, ale tento chov nesmí způsobovat obtíže nepřiměřené poměrům v domě a v případě zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, hradí nájemce náklady pronajímateli. Chovná stanice papoušků nebo jedovatých hadů tedy nájemci neprojde a stejně tak je nájemce povinen se postarat o to, aby zvíře neobtěžovalo ostatní obyvatele domu (štěkající pes, který je přes den doma sám). Povinnost nerušit práva ostatních se vztahuje i k ostatním zmíněným bodům, tedy obtěžování kouřem (časté kouření na balkoně) nebo hlukem (bujaré večírky, práce na cirkulárce). Zde se nájemní vztah prolíná s rovinou sousedských sporů a v případě opakovaných stížností ze stran obyvatel domu je pronajímatel oprávněn vypovědět nájemní smlouvu za hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu.
Exekuce nájemce je velký problém bez ohledu na to, jestli má nájemce v bytě trvalý pobyt či nikoliv. Exekutor přihlíží k trvalému pobytu, ale důležitější je skutečná adresa, kde se daný dlužník vyskytuje. Exekuce může postihnout i věci patřící pronajímateli, neboť exekutor nebude zkoumat, co v bytě patří nájemci a co ne. Pronajímatel se pak bude bránit tzv. vylučovací žalobou, kdy bude muset prokázat, že zabavené věci (nábytek, televize, pračka) patří skutečně jemu a to pomocí účtenek, faktur nebo fotodokumentace. Problémem však může být i bývalý nájemce v exekuci, který má v bytě stále trvalý pobyt. Těžko se pak dohadovat s exekutorem, že už zde dlužník skutečně nebydlí. Proto by si měl pronajímatel ohlídat, že si odcházející nájemce odhlásil trvalé bydliště anebo mu ho sám odhlásit na příslušném městském úřadě.
Poslední a největším problémem, kterým se zde budeme zabývat, je vystěhování zarputilého nájemce po skončení nájmu. Nájem byl vypovězen s tříměsíční výpovědní dobou nebo i bez ní (neplacení nájmu alespoň 3 měsíce) a nájemce má byt předat. Místo toho v bytě stále setrvává a k odchodu se nemá ani v nejmenším. První, co rozezleného pronajímatele napadne, je násilné vystěhování, výměna zámku nebo odpojení elektřiny. Bohužel v tomto případě nájemcova domovní svoboda významně převyšuje vlastnické právo pronajímatele a všechny uvedené možnosti jsou nezákonné. Pronajímatel se tak dopouští trestného činu narušování domovní svobody a to i přes fakt, že nájemce již v bytě nemá co dělat a tedy se také dopouští protiprávního jednání. K faktickému vystěhování nájemce je potřeba exekuční titul a to soudní rozhodnutí o žalobě na vyklizení. Cesta k tomuto exekučnímu titulu může trvat i léta a to zejména v případě, že je nájemce vychytralý, bude se bránit žalobou na přezkum oprávněnosti výpovědi a svými procesními prostředky proti vyklizení bytu. Za tu dobu narůstá dluh na nájemném spolu se soudními výlohami a škodě způsobené v bytě na částku, která může být po problémovém nájemci jen těžko vymahatelná.
Tyto právní úkony doporučujeme svěřit advokátovi, který má zkušenosti s právem nemovitostí a postará se o dle možností rychlé a efektivní vyřízení celé věci a ušetří tak pronajímateli mnoho starostí.
