Právo

NOVELA OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU

Publikoval Richard Gürlich 15.4.2020

PŘEDKUPNÍ PRÁVO A ZMĚNY V OBLASTI BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

NOVELA OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU  1 fotografie ve fotogalerii

Parlament přijal v průběhu března letošního roku novelu občanského zákoníku, která si klade za cíl zjednodušení a zpřesnění některých problematických otázek bytového spoluvlastnictví.

Novela občanského zákoníku, která byla publikována ve sbírce zákonů dne 15. 4. 2020 jako zákon č. 163/2020 Sb., vyjasňuje otázku přechodu dluhů vůči správci při převodu jednotky, zjednodušuje proces přijímání i změny prohlášení vlastníka nebo nově zavádí možnost konat dodatečné shromáždění vlastníků. Asi nejvýznamnější dopad má novela na obecnou úpravu předkupního práva. Vzhledem k rozsahu novely se tedy jedná o obsáhlejší newsletter.

Předkupní právo u garážových stání

Jednou z nejvýznamnějších změn je změna právní úpravy předkupního práva, resp. návrat k právní úpravě účinné v letech 2014 až 2017. Znovu se tedy navracíme k časově omezenému zákonnému předkupnímu právu, které svědčí pouze spoluvlastníkům, kteří nemohli spoluvlastnictví a jeho obsah při vzniku ovlivnit (např. spoluvlastnictví vzniklé v důsledku dědění). Časově neomezené předkupní právo u všech spoluvlastnictví, nezávislé na důvodu vzniku tak již ze zákona spoluvlastníkům nesvědčí; pochopitelně si jej budou moci ujednat smluvně.

Ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví se touto změnou zákonodárce snaží odstranit zejména praktické problémy související s převodem garážových stání či sklepů. Garážová stání či sklepy jsou vymezovány jako společná část domu ve výlučném užívání některého ze spoluvlastníků (váže se ke konkrétní jednotce), příp. se celá garáž či sklep vymezí jako samostatná nebytová jednotka ve vlastnictví více vlastníků a k jednotlivým stáním či sklepním kójím se zřídí právo výlučného užívání pro konkrétního vlastníka.

Při převodu garážového stání či sklepa tak byl vlastník (de iure spoluvlastník s právem výlučného užívání) povinen nabídnout koupi všem dalším spoluvlastníkům této části domu. S návratem ke dříve platné úpravě tato povinnost odpadá. Nově již tedy při převodu těchto nebytových prostor není nutné nabízet koupi dalším spoluvlastníkům.

Prohlášení vlastníka již nebude obsahovat stanovy

Novelou se též zužuje rozsah povinných náležitostí, které musí obsahovat prohlášení vlastníka při rozdělování domu na jednotky. Podle nově platné úpravy již prohlášení vlastníka nemusí obsahovat náležitosti stanov společenství vlastníků (resp. tyto stanovy), ale bude obsahovat pouze údaje týkající se přímo rozdělované nemovitosti (vymezení jednotek, společných částí, velikosti podílu na společných částech a v rámci přílohy rovněž podlahové plochy bytu). Stanovy pro nově zakládané společenství vlastníků se budou nově přijímat jako samostatný dokument, nikoli jako součást obsahu.

Zjednodušení změny prohlášení vlastníka

Novelizace rovněž obsahuje upřesnění právní úpravy změny prohlášení vlastníka. V prvé řadě se odstraňují pochybnosti, zda lze prohlášení změnit dohodou dotčených vlastníků nebo rozhodnutím společenství vlastníků anebo je nezbytné provést oba úkony (tj. odsouhlasit vše dvakrát těmi samými osobami).

Rozhodování o změně vlastníka bylo formálně vyňato z působnosti společenství vlastníků a náleží přímo vlastníkům jako fyzickým osobám. Není tedy třeba formálně svolávat shromáždění, ale souhlas mohou vlastníci dát každý zvlášť. Zároveň ale zákon stanoví, že si mohou vlastníci rozhodnout, že souhlas dají přímo na shromáždění.

Ke změně prohlášení vlastníka dochází v důsledku rozhodnutí vlastníků jednotek s tím, že zákon blíže nespecifikuje formu, jakou má k rozhodnutí dojít. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. Dále je nutný písemný souhlas dotčeného vlastníka a osoby oprávněné z věcného práva, pokud je dům nebo některá jednotka v domě zatížena.

Pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek postačí u změn prohlášení vlastníka, týká-li se změna např. společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena.

Založení společenství vlastníků jednotek a další změny jeho fungování

Nová právní úprava zavádí možnost založení společenství vlastníků (dále jen „SVJ“) jediným vlastníkem všech jednotek, čímž reaguje zejména na požadavky developerů, kteří chtějí založit SVJ již při samotné výstavbě bytového domu.

Pokud jde o založení SVJ více vlastníky jednotek, zákon navíc nově umožňuje dva způsoby zakládání, resp. způsoby přijetí stanov SVJ. Občanský zákoník obecně stanoví, že SVJ se založí schválením stanov. Stanovy mohou být přijaty na ustanovující schůzi SVJ nebo mimo tuto schůzi. Jsou-li stanovy přijímány na ustanovující schůzi, postačí k jejich přijetí většina hlasů všech vlastníků. Mimo ustanovující schůzi se vyžaduje shoda všech vlastníků jednotek.

Rovněž se mění dlouholeté pravidlo resp. povinnost vlastníků, podle kterého pokud nebylo SVJ založeno dříve, založí je vlastníci jednotek v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Nově mají povinnost založit SVJ vlastníci jednotek v domě, ve kterém jsou čtyři jednotky ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

Další významnou změnou zjednodušující fungování SVJ je zavadění možnosti náhradního shromáždění pro případ, že by se původně svolané sešlo, ale nebylo by usnášeníschopné. Vedle náhradního shromáždění se může o věcech, které byly na programu svolaného a neskutečného shromáždění, rozhodnout též per rollam.

Náhradní shromáždění (se stejným programem) bude usnášeníschopné v případě přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů. Možnost konání náhradního shromáždění musí zakotvovat stanovy.

Výslovná úprava přechodu dluhů převodce vůči správci na nabyvatele

Podle dosavadní právní úpravy nebylo zcela jasné, zda při převodu bytové jednotky přechází na nabyvatele spolu s jednotkou též dluhy související se správou domu a pozemku (nejčastěji v podobě dlužených příspěvků na správu domu a pozemku či dlužné zálohy na služby související se správou domu).

Novela tyto výkladové nesrovnalosti odstraňuje a v souladu s převažujícím výkladem nauky výslovně stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že dluhy měl nebo mohl zjistit. Za dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu přešlé na nabyvatele ručí převodce dle zákonné úpravy.

Zákon stanoví vyvratitelnou domněnku, že nabyvatel nemohl dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení o dluzích převodce souvisejících se správou domu a pozemku vydávaného osobou odpovědnou za správu domu, které mu převodce musí dle zákona při převodu jednotky předložit. Jinak řečeno, pokud z daného potvrzení nebudou vyplývat dluhy převodce, na nabyvatele žádné dluhy nepřechází (ledaže by převodce následně prokázal, že nabyvateli byly tyto dluhy známé jinak). V zájmu nabyvatele je tedy bezpodmínečně nutné trvat na vystavení takového potvrzení.

Nucený prodej jednotky

Další podstatnou změnou, kterou novela přináší, je zjednodušení postupu při nuceném prodeji jednotky. Podle současné úpravy může být prodej soudem nařízen pouze v případě, že vlastník porušuje soudem uloženou povinnost vůči jiným vlastníkům. Vzhledem k tomu, že musela proběhnout dvě soudní řízení (o uložení povinnosti a poté nuceném prodeji), je tento proces příliš dlouhý a těžkopádný.

Ve snaze celý proces nuceného prodeje zjednodušit, zákonodárce zrušil podmínku domáhat se deklarování (již existující) povinnosti soudem a nahradil ji výstrahou osoby odpovědné za správu domu. Poté, co vlastník i přes tuto výstrahu dál porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, může se osoba odpovědná za správu domu domáhat u soudu nuceného prodeje jednotky. S podáním návrhu musí souhlasit všichni další vlastníci jednotek v domě.

Pokud jde o další změny týkající se rozsahu práva a povinností vlastníka, vedle shora uvedeného dochází ještě k zavedení notifikační povinnosti vlastníka jednotky, který je povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou. Nově se též výslovně zakotvuje v zákoně oznamovací povinnost ohledně plánovaných stavebních úprav uvnitř bytu. Tyto úpravy je vlastník povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu.

Možnost pronajímatele sjednat s nájemcem v nájemní smlouvě smluvní pokutu

Za účinnosti stávající právní úpravy je zcela nemožné zakotvit v nájemní smlouvě ujednání o smluvní pokutě. K ujednáním, která ukládala nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, se podle zákona nepřihlíželo. S účinností novely to však bude možné.

Smluvní pokutou lze zajistit splnění jakékoliv povinnosti vyplývající z nájmu. Souhrn výše ujednané smluvní pokuty a peněžité jistoty, kterou poskytuje nájemce pronajímateli, však nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Více na: 

NOVELA OBČANSKÉHO ZÁKONA

 

Komentáře (0)

Pro přidávání komentářů musíte být přihlášeni.

Partneři magazínu
další partneři
© 2017 BYZMAG.cz, Všechna práva vyhrazena.
made with    by esmedia